Twee klanten stellen hun woningmakelaar aansprakelijk. De klanten menen dat de woning voor te weinig geld is verkocht. De vraagprijs was vastgesteld op € 1.258.000. De woning is uiteindelijk voor ‘slechts’ € 1.080.000 verkocht. Voor de € 178.000 die de verkoopprijs van de vraagprijs afwijkt, stellen de klanten de makelaar aansprakelijk. De rechtbank oordeelt over deze vordering.

Verkoop van woning

De twee klanten van de makelaar werden min of meer gedwongen hun woning te verkopen. Een van hen had namelijk een schuld bij een geldverstrekker die niet meer terugbetaald kon worden. Ter zekerheid van terugbetaling van die schuld had de geldverstrekker een hypotheekrecht op het huis. Aangezien de geldverstrekker niet meer werd betaald, wilde hij overgaan tot verkoop van de woning, om zo zijn schuld voldaan te zien. De verkoop van het huis werd uiteindelijk in handen gelegd van een makelaar.

In overleg stellen partijen een vraagprijs van € 1.258.000 vast. Dat was enigszins aan de hoge kant, maar gelet op de marktsituatie zou iemand dat zomaar kunnen betalen. Uiteindelijk is de woning voor ruim anderhalve ton minder verkocht. Het bedrag van € 178.000 vorderen de twee klanten bij de rechtbank van de makelaar als schadevergoeding.

Schending zorgplicht door makelaar

De grondslag die de klanten hiervoor aanvoeren is wanprestatie (artikel 6:74 BW). Volgens de klanten is de makelaar tekortgeschoten in zijn verplichtingen die hij als makelaar heeft. Op grond van de overeenkomst van opdracht (artikel 7:400) die tussen een makelaar en zijn klant bestaat, moet de makelaar “bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtgever in acht nemen” (artikel 7:401 BW). Dit betekent concreet voor een makelaar dat hij moet handelen zoals dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Als de makelaar dit niet doet en hem dit kan worden toegerekend, dan is hij verplicht de schade die de klant lijdt, te vergoeden. Dit betekent dus ook dat de klant daadwerkelijk ‘schade’ moet hebben geleden. In deze zaak was dat een twistpunt.

Is lage verkoopprijs ‘schade’?

Een makelaar, of iedere andere opdrachtnemer, die is tekortgeschoten in zijn verplichtingen, hoeft niet noodzakelijkerwijs schade te hebben veroorzaakt. Alleen als de klanten schade hebben geleden, kunnen zij hiervoor een schadevergoeding krijgen. De rechtbank buigt zich in deze zaak dan ook vooral over de vraag of de klanten wel schade hebben geleden.

Om de schade te bepalen, moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie zoals die is met de tekortkoming en de situatie zoals die zou zijn geweest zonder de tekortkoming. Het is aan de klanten om de feiten die aan deze vergelijking ten grondslag liggen te stellen en bij betwisting te bewijzen.

De situatie met tekortkoming

De ‘tekortkoming’ – de rechtbank oordeelt niet uitgebreid over de vraag of de makelaar daadwerkelijk is tekortgekomen – heeft tot gevolg gehad dat de woning is verkocht voor € 1.080.000. Dat is de situatie zoals die feitelijk is. Deze situatie moet vervolgens worden vergeleken met de situatie zoals die zou zijn geweest zonder de tekortkoming.

De situatie zonder tekortkoming

Zonder tekortkoming zou de woning niet verkocht zijn voor € 1.080.000, maar zou zijn vastgehouden aan de veel hogere vraagprijs. De klanten stellen dat als de woning niet voor € 1.080.000 zou zijn verkocht, een verkoopprijs van € 1.258.000 zou zijn gerealiseerd, althans meer dan € 1.080.000. Dit verschil van maximaal € 178.000 willen de klanten vergoed zien door de makelaar.

De vergelijking zoals de klanten die hebben gesteld, betwisten de makelaars gemotiveerd. De makelaars voeren onder andere aan dat de uiteindelijke koper pas na enkele maanden van onderhandeling bereid was het bedrag van € 1.080.000 op tafel te leggen. Zij achten de kans dan ook niet groot dat hij meer zou hebben geboden als de makelaars dit bod hadden geweigerd. Daarnaast waren er geen andere potentiële kopers in beeld. Er was nog wel één bezichtiging gepland, maar die werd afgezegd. In combinatie met de in begin 2022 gestegen hypotheekrente achten de makelaars het onaannemelijk dat een hoger bod dan € 1.080.000 zou zijn binnengekomen als dit bod niet zou zijn geaccepteerd.

Nu de makelaars de stelling van de klanten gemotiveerd hebben betwist, is het aan de klanten bewijs te leveren van hun stelling dat de woning wél voor meer dan € 1.080.000 zou zijn verkocht. Tegen de stellingen van de makelaars dat er geen andere geïnteresseerden waren voor de woning hebben de klanten geen bewijs kunnen inbrengen. De klanten hebben er nog wel op gewezen dat zij in een eerder stadium, dus voordat de makelaars in beeld waren, contact hebben gehad met iemand die de woning voor € 1.175.000 wilde kopen. Deze bieder is echter overleden voordat de koop kon worden rondgemaakt. Van dit bod hebben de klanten geen stukken overlegd, zoals een gesprek of mailwisseling waaruit dit bod blijkt. De rechtbank gaat aan deze onvoldoende onderbouwde stelling voorbij.

Geen schadevergoeding zonder schade

De rechtbank komt uiteindelijk tot het oordeel dat de klanten onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij schade hebben geleden. De rechtbank kent de vordering tot schadevergoeding dan ook niet toe.

Deze uitspraak illustreert dat voor schadevergoeding pas ruimte bestaat als er daadwerkelijk schade is geleden. Ondanks dat iemand wel eens toerekenbaar kan zijn tekortgekomen in zijn verplichtingen (of een onrechtmatige daad zou hebben gepleegd) moet er ook sprake zijn van schade.

Hier kunt u de volledige uitspraak van de rechtbank Rotterdam lezen.

Vragen?

Heeft u vragen of zoekt een advocaat die is gespecialiseerd in aansprakelijkheidsrecht? Neem vrijblijvend contact op.

Salva Schaderecht is een advocatenkantoor gespecialiseerd in aansprakelijkheid, letselschade en verzekeringsrecht.

Salva Schaderecht | info@salvaschaderecht.nl | 085 800 8080 | Jansbuitensingel 7, 6811 AA Arnhem