Op 17 november 2020 deed het Gerechtshof Den Haag uitspraak over de vraag of een wanprestatie een onrechtmatige daad jegens een derde oplevert. De uitspraak is gepubliceerd op 13 april 2021.

Het was in deze zaak de vraag of een verkoper, door zich niet te houden aan de voorwaarden in een koopovereenkomst met een projectontwikkelaar, aansprakelijk is voor schade uit een onrechtmatige daad in verhouding tot een derde partij: het aannemersbedrijf, een zustervennootschap van de projectontwikkelaar.

Feiten en omstandigheden

In 2015 verkocht de verkoper bij koopovereenkomst een woning met opstallen, tuin en ondergrond (hierna: het terrein) aan de projectontwikkelaar. Daarbij garandeerde de verkoper aan de projectontwikkelaar dat er geen asbesthoudende materialen aanwezig waren.

In 2017 leverde de verkoper het terrein aan de projectontwikkelaar. Volgens de akte van levering zou het terrein worden gebruikt voor de realisatie van een woon-/zorgcomplex.

De projectontwikkelaar verkocht in datzelfde jaar het terrein in stukken door aan twee kopers. Hierna gaven de ene koper en een aan de andere koper verbonden vennootschap aan een aannemersbedrijf de opdracht voor de bouw van het complex.

Vervolgens werd op het terrein asbest aangetroffen.

Het aannemersbedrijf heeft toen via de rechtbank een vergoeding van de schade gevorderd die is ontstaan door vertraging van de bouw van het complex door de aanwezigheid van de asbest. Het aannemersbedrijf heeft daartoe gesteld dat haar belangen dermate nauw waren verbonden met de uitvoering van de koopovereenkomst dat de verkoper, door zich niet aan de garantie te houden, tevens jegens de aannemer onrechtmatig heeft gehandeld.

De rechtbank heeft deze vordering afgewezen.

In hoger beroep vordert het aannemersbedrijf dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt en alsnog de vordering zal toewijzen.

Geen sprake van onrechtmatig handelen

Het hof oordeelt dat niet kan worden aangenomen dat er sprake is van onrechtmatig handelen. Het hof oordeelt dat het een verkoper niet onder alle omstandigheden vrijstaat de belangen te verwaarlozen die derden bij de behoorlijke nakoming van het contract kunnen hebben, als die zich contractueel heeft gebonden. Immers, daardoor is de contractverhouding waarbij hij partij is in het rechtsverkeer een schakel gaan vormen waarmee de belangen van derden, die aan dit verkeer deelnemen, in allerlei vormen kunnen worden verbonden.

Indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van een overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, kan de maatschappelijke betamelijkheid meebrengen dat die contractant deze belangen moet ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. Om te beoordelen of dat het geval is moet de rechter alle relevante omstandigheden afwegen.

Standpunt van de aannemer

Het aannemersbedrijf voert aan dat dat zij een zustervennootschap is van de projectontwikkelaar, waardoor de twee vennootschappen in hoge mate moeten worden vereenzelvigd. Ook waren haar belangen nauw bij de garantie betrokken omdat zij het complex zou bouwen, waarvoor het terrein asbestvrij moest zijn.

De verkoper wist dat dit complex zou worden gebouwd op het terrein. Het aannemersbedrijf mocht er daarom op vertrouwen dat de verkoper ook rekening zou houden met haar belangen bij het zich houden aan de garantie. Het was voor de verkoper weinig bezwaarlijk om met die belangen rekening te houden. Daarbij is de aard en omvang van de vertragingsschade aanzienlijk.

Van de verkoper kon gevergd worden dat hij zich had ingedekt tegen het nadeel, door onderzoek te doen naar de aanwezigheid van asbesthoudende materialen of door af te zien van het geven van een garantie en bovendien heeft de verkoper geen redelijk aanbod tot schadeloosstelling gedaan.

Oordeel van het gerechtshof

Het hof oordeelt dat de verkoper wist dat het terrein bestemd was om er een complex op te bouwen, maar dat noch de leveringsakte noch de koopovereenkomst naar de rol van het aannemersbedrijf verwijst.

Ook heeft het aannemersbedrijf de omstandigheden, waaronder het niet kennen van het aannemersbedrijf tot het moment van beslaglegging, het niet weten van het bouwen van het complex door het aannemersbedrijf en het niet op de hoogte zijn en kunnen zijn van de risicoverdeling in de aannemingsovereenkomst met betrekking tot verontreiniging, die  de verkoper aanvoert niet weersproken en heeft zij haar eigen stellingen niet onderbouwd.

Het is volgens het gerechtshof daarom moeilijk in te zien hoe het kenbaar was voor de verkoper dat het belang van het aannemersbedrijf nauw betrokken was bij de garantie en waarom het aannemersbedrijf erop mocht vertrouwen dat de verkoper met dat belang rekening zou houden. Het kan daarom niet worden aangenomen dat de verkoper onrechtmatig heeft gehandeld jegens het aannemersbedrijf, aldus het hof.

Conclusie

Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt het aannemersbedrijf in de kosten van het hoger beroep.

Een wanprestatie van de ene contractant jegens een andere contractant kan dus soms óók een onrechtmatige daad opleveren jegens een derde partij, maar óf dat zo is hangt erg af van de omstandigheden van het geval.

Klik hier voor de volledige uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 17 november 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:2824).

Vragen?

Heeft u vragen of zoekt u een advocaat werkzaam op het gebied van aansprakelijkheid en schadevergoeding? Neem vrijblijvend contact op.

Salva Schaderecht is een advocatenkantoor  gespecialiseerd in aansprakelijkheid, letselschade en verzekeringsrecht.

Salva Schaderecht | info@salvaschaderecht.nl | 085 800 8080 | Jansbuitensingel 7, 6811 AA Arnhem