Een makelaar kan tegenover zijn klant tekortkomen in de nakoming van zijn verplichtingen. Een eventuele aansprakelijkheid van de makelaar zal in dat geval veelal worden gebaseerd op de overeenkomst van opdracht. Oftewel op de contractuele verhouding tussen de makelaar als opdrachtnemer en de klant  als opdrachtgever.

Een makelaar kan echter ook aansprakelijk zijn tegenover de partij die hem géén opdracht heeft gegeven. Zo kan een verkoopmakelaar aansprakelijk zijn tegenover een koper, ook al bestaat er tussen hen geen contract. Die aansprakelijkheid is dan gebaseerd op onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).

Laatstgenoemde situatie deed zich voor in de zaak waarover de rechtbank Noord-Holland uitspraak deed. Het ging om het volgende.

Verkoopmakelaar wist van gebrekkige woning

De rechtbank Noord-Holland heeft geoordeeld dat een verkoopmakelaar tegenover de kopers van een woning aansprakelijk is en verplicht is om de schade van de kopers te vergoeden.

Als gevolg van een storm was een gedeelte van een muur van de woning afgebroken. Het was het stuk muur dat vanaf de woning doorliep in de tuin en de tuin scheidde van de openbare weg. Het gebrek was niet goed zichtbaar, maar de verkoopmakelaar was er wel van op de hoogte.

Toen de kopers maanden na de storm de woning kwamen bezichtigen viel het hen niet op dat een gedeelte van de muur ontbrak. De makelaar zei daar niets over tegen de kopers.

De kopers kochten de woning, maar werden pas daarna door een buurtbewoner gewezen op het gebrek. Vervolgens stelden de kopers de makelaar aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad. Het kwam tot een rechtszaak. Op 2 september 2020 oordeelde de rechtbank Noord-Holland als volgt.

Aansprakelijkheid verkoopmakelaar

De rechtbank:

Niet in geschil is dat de verkoopmakelaar van [gedaagde sub 1] op de hoogte was van het gebrek aan de muur van de woning. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of met het door de makelaar verzwijgen van dit gebrek sprake is van onrechtmatig handelen tegenover Eisers. De maatstaf die bij de beoordeling daarvan moet worden aangehouden is of het handelen van de makelaar in strijd is met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. Daarbij moet gekeken worden naar de omstandigheden van het geval.

Geen extra zorgplicht kopers

De rechtbank:

In dit geval acht de kantonrechter van belang dat (i) de woning op het moment van de verkoop nog geen twintig jaar oud was, zodat – in tegenstelling tot hetgeen door [gedaagden] is aangevoerd – Eisers geen extra zorgplicht hadden met betrekking tot de inspectie en beoordeling van de bouwkundige toestand van de woning, (ii) de verkoopbrochure en bijbehorende bouwtekeningen niets vermeldden over het stuk muur dat ontbrak, (iii) onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat – ondanks dat Eisers de woning niet als woonhuis gebruiken – Eisers niet als ‘leken’ moeten worden beschouwd, zodat van hen niet meer hoefde te worden verwacht dan van de gemiddelde consument, terwijl (iv) de makelaar van [gedaagde sub 1] reeds vóór de bezichtiging van de woning door Eisers van de afgebroken muur op de hoogte was.

Mededelingsplicht makelaar

De rechtbank:

In tegenstelling tot hetgeen [gedaagden] aanvoeren, mocht van de makelaar verwacht worden dat zij Eisers, mede gelet op hun hoedanigheid, had gewezen op het gebrek aan de woning, juist ook omdat zij geen aankoopmakelaar hadden ingeschakeld. Het verweer van [gedaagden] dat Eisers reeds voldoende waren gewaarschuwd en in de koopovereenkomst contractueel is vastgelegd dat zij zelf de verplichting hadden om onderzoek te doen naar gebreken en hebben afgezien van een bouwkundige keuring, faalt. De makelaar heeft immers een eigen zorgplicht die eraan in de weg staat dat zij als betrokken derde de bescherming van de bedingen in de koopovereenkomst, dat verkopers bescherming biedt, kan inroepen. Daarbij komt dat van een situatie als bedoeld in artikel 16 lid 1 van de koopovereenkomst, te weten ‘gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt’, geen sprake is. De makelaar was immers juist wel op de hoogte van het gebrek aan de woning. Daarbij komt dat de kantonrechter onvoldoende aannemelijk acht gemaakt dat de schade aan de muur duidelijk te zien was.

Onrechtmatige daad makelaar

De rechtbank:

De kantonrechter is van oordeel dat de verkoopmakelaar van [gedaagde sub 1] onrechtmatig tegenover Eisers heeft gehandeld door Eisers van het gebrek aan de woning voorafgaand aan de koop niet op de hoogte te stellen. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht dat zij deze informatie met Eisers had gedeeld. [gedaagden] zijn als werkgever van de verkoopmakelaar op rond van artikel 6:170 BW jegens Eisers hoofdelijk aansprakelijk voor de onrechtmatige daad van de verkoopmakelaar.

Causaal verband tussen onrechtmatige daad makelaar en schade

De rechtbank:

De kantonrechter is van oordeel dat er een causaal verband bestaat tussen de onrechtmatige gedraging en de door Eisers geleden schade. [gedaagden] is dan ook gehouden de schade die Eisers hebben geleden te vergoeden Dat sprake is van een zodanige mate van eigen schuld dat de schade voor rekening van Eisers dient te komen, zoals [gedaagden] aanvoeren, volgt de kantonrechter niet. Dat Eisers geen bouwtechnische keuring hebben laten doen voorafgaand aan de koop van de woning, doet niet af aan het feit dat de makelaar op de hoogte was van het gebrek en hij dat voor Eisers heeft verzwegen.

Omvang van de schade

De rechtbank:

De omvang van de schade moet worden bepaald door het vergelijken van de situatie waarin Eisers thans verkeren, met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging achterwege zou zijn gebleven. Bij de begroting van de schade kan dus niet worden uitgegaan van de totale schade zoals berekend door [bouwkundige] , maar ligt de vraag voor tegen welke koopprijs Eisers de woning hadden kunnen kopen indien zij op de hoogte waren geweest van het gebrek aan de muur.

Volledige uitspraak

Klik hier voor de volledige uitspraak, zoals gepubliceerd op rechtspraak.nl.

Vragen?

Heeft u vragen of zoekt u een advocaat die is gespecialiseerd in aansprakelijkheidsrecht? Neem vrijblijvend contact op.

Salva Schaderecht is een advocatenkantoor  gespecialiseerd in aansprakelijkheid, letselschade en verzekeringsrecht.

Salva Schaderecht | info@salvaschaderecht.nl | 085 800 8080 | Jansbuitensingel 7, 6811 AA Arnhem