Een gebouw kan je verzekeren tegen het risico van schade door brand. Als er brand uitbreekt, kan je de schade melden bij de opstalverzekeraar /  brandverzekeraar. Wanneer de schade onder de dekking valt, keert de verzekeraar een bedrag uit. Het is dan nog de vraag welk bedrag er moet worden uitgekeerd door de verzekeraar. Op basis waarvan dient dat bedrag te worden bepaald?

Herbouwwaarde, verkoopwaarde of sloopwaarde

Het uit te keren bedrag kan in verschillende waarden worden uitgedrukt. Bij een opstal- en/of brandverzekering voor gebouwen wordt dit uitgedrukt in herbouwwaarde, verkoopwaarde of sloopwaarde. Deze waarden kunnen tot verschillende uitkomsten leiden.

Het is dus van belang om te weten naar welke waarde een gebouw verzekerd is. In de praktijk komt het vaak voor dat partijen bij het aangaan van een verzekering hiermee onvoldoende rekening hebben gehouden. Dit leidt tot onzekerheid over de uitkering als er zich een schade voordoet, bijvoorbeeld na een brand.

Artikel 7:956 BW (herbouwwaarde bij gebouwen)

De wet stelt een waarde voorop in artikel 7:956 BW:

Een gebouw is naar zijn herbouwwaarde, en andere zaken zijn naar hun vervangingswaarde verzekerd. Vervangingswaarde is het bedrag benodigd voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit, hoeveelheid, staat en ouderdom gelijkwaardige zaken.”

Uit de wet volgt geen definitie van herbouwwaarde. De definitie die in de literatuur wordt aangehouden is de volgende:

Herbouwwaarde is het bedrag wat nodig is om het gebouw na vernietiging te herstellen volgens de huidige normen.”

De polisvoorwaarden van de verzekering over herbouwwaarde, verkoopwaarde en sloopwaarde

In beginsel geldt dus op basis van de wet dat een gebouw naar zijn herbouwwaarde is verzekerd. Dit artikel 7:956 BW is echter van regelend recht. Dit betekent dat in de verzekeringsovereenkomst kan worden afgeweken van dit artikel en dus kan worden bepaald dat een er soms niet naar herbouwwaarde wordt uitgekeerd, maar juist op basis van de verkoopwaarde of de sloopwaarde.

In veel verzekeringsvoorwaarden wordt er afgeweken van artikel 7:956 BW.  In veel verzekeringsvoorwaarden wordt als uitgangspunt genomen dat bij een voornemen tot herbouwen er wordt uitgekeerd naar herbouwwaarde. Bij een voornemen tot verkoop heeft verzekerde recht op de verkoopwaarde en bij een voornemen tot sloop recht op de sloopwaarde.

Herbouwwaarde

Het wettelijke uitgangspunt is dus dat bij gebouwen de herbouwwaarde dient te worden uitgekeerd. De verzekeraar is echter vrij om zijn eigen voorwaarden hieraan te stellen en om af te wijken van dat wettelijke uitgangspunt. In de verzekeringsvoorwaarden kan er dus, in afwijking van artikel 7:956 BW, een nadere regeling zijn opgenomen met betrekking tot de vraag op welke basis de schade wordt vergoed en onder welke voorwaarden.

Herbouw door de verzekeringnemer

Ten eerste moet voor een beroep op de herbouwwaarde duidelijk zijn dat de verzekerde zelf het gebouw gaat of laat herstellen of herbouwen. Dit heeft de Hoge Raad in 1992 erkend in het Wittevrouwen-arrest. In de Wittevrouwen zaak had de verzekerde het gebouw al verkocht, maar nog niet geleverd aan de koper toen het afbrandde. Uit de omstandigheden bleek duidelijk dat niet de verzekerde, maar de verkoper het pand ging herbouwen. Daarom had de verzekerde geen recht op een uitkering op basis van herbouwwaarde. Of er sprake is van een voornemen tot herbouwen, hangt af van de omstandigheden van het geval.

Herbouw binnen een termijn

Ten tweede wordt vaak de voorwaarde gesteld dat er binnen een in de polis gestelde termijn moet worden overgegaan tot de herbouw van het gebouw. Wanneer in de polis niet duidelijk is omschreven wat hieronder wordt verstaan, kan de formulering de vraag oproepen wanneer er sprake is van aanvangen met het herbouwen. Zijn dit de fysieke werkzaamheden of zijn de voorbereidende werkzaamheden, zoals bouwtekeningen maken, vergunningen aanvragen, al genoeg om herbouwen aan te nemen? Hierbij kan ook een rol spelen dat wanneer de verzekeraar dekking afhoudt de verzekerde in de regel niet over genoeg middelen beschikt om tot herbouw over te gaan.

Dit zijn de voorwaarden die in het algemeen door een verzekeraar in een polis worden opgenomen omtrent herbouwwaarde. Daarnaast kunnen nog andere voorwaarden worden opgenomen in de polis.

Verkoopwaarde

Van het begrip verkoopwaarde is geen definitie in de wet opgenomen. In de literatuur heeft verkoopwaarde de volgende betekenis gekregen: verkoopwaarde bedraagt het bedrag wat verkoop van het gebouw zou hebben opgeleverd.

Wanneer de verkoopwaarde wordt uitgekeerd, wordt in de polis bepaald. Vaak wordt als uitgangspunt genomen dat men recht heeft op de verkoopwaarde als het pand te koop stond of binnen korte termijn verkocht zal worden. Hierbij wordt gekeken naar wat het pand had opgeleverd uitgaande van normaal handelsverkeer en dezelfde bestemming voor het pand.

Sloopwaarde

De derde optie is dat men de sloopwaarde vergoed krijgt. Dit is in de regel een lager bedrag dan de herbouw- en verkoopwaarde. De sloopwaarde wordt gebaseerd op de kosten die zijn verbonden aan het slopen van de opstal.

In de praktijk komt het vaak voor dat er discussie ontstaat tussen verzekeraar en verzekerde over de soort waarde die moet worden uitgekeerd. Dit heeft te maken met het feit dat het bedrag van de uitkering kan verschelen, afhankelijk van de verschillende waarden. Daarnaast moet de verzekeraar rekening houden met het indemniteitsbeginsel, vastgelegd in artikel 7:960 BW. Dit beginsel houdt in dat een verzekerde krachtens een verzekering geen schadevergoeding ontvangt waardoor hij in een duidelijk voordeliger positie zou geraken.

Even een voorbeeld om het duidelijk te maken. Kees (verzekerde) is eigenaar van een boerderij. Deze boerderij is echter onbewoonbaar verklaard en zal gesloopt worden op korte termijn. In de boerderij breekt brand uit met aanzienlijke schade als gevolg. Kees gaat naar zijn verzekeraar en vraagt om uitkering. Kees wil graag een uitkering gebaseerd op de herbouwwaarde. De verzekeraar weet echter van de status van de boerderij en wil alleen uitkeren op basis van sloopwaarde. De herbouwwaarde zou €300.000 bedragen en de sloopwaarde €20.000. Wanneer de verzekeraar van Kees zou uitkeren op basis van de herbouwwaarde, maar Kees laat de boerderij alsnog slopen, raakt hij in een duidelijke voordeligere positie. Dit zou dan in strijd zijn met het indemniteitsbeginsel.

Dit voorbeeld laat zien waarom het belangrijk is om met de juiste waarde uit te keren. Het neemt echter niet weg dat hier in de praktijk veel discussie over kan ontstaan.

Conclusie

Wanneer er een beroep wordt gedaan op een opstal- en/of brandverzekering voor een schade-uitkering is het vooral afhankelijk van de polisvoorwaarden op basis van welke waarde wordt uitgekeerd. Dit kan namelijk herbouwwaarde, verkoopwaarde of sloopwaarde zijn. De bedragen kunnen erg verschillen. Aangezien de polis de voorwaarden stelt, is het dus van belang om bij het afsluiten van een verzekering goed de polisvoorwaarden te lezen. Echter, er blijkt in de praktijk vaak ruimte te zijn voor discussie over welke waarde de juiste is.

Vragen?

Heeft u vragen of zoekt u een advocaat die is gespecialiseerd in verzekeringsrecht? Neem vrijblijvend contact op.

Salva Schaderecht is een advocatenkantoor  gespecialiseerd in aansprakelijkheid, letselschade en verzekeringsrecht.

Salva Schaderecht | info@salvaschaderecht.nl | 085 800 8080 | Jansbuitensingel 7, 6811 AA Arnhem