Aansprakelijkheid voor gebouwen en andere opstallen (artikel 6:174 BW)

De bezitter van een opstal is aansprakelijk als iemand schade lijdt als gevolg van een gebrek aan de opstal. Dit staat in artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Artikel 6:174 BW

In het artikel staat:

De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk, tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend.”

Voorbeeld opstalaansprakelijkheid

Een bekend voorbeeld is de dakpan die van een huis valt en schade veroorzaakt. Een dakpan hoort niet van een huis te vallen. Het huis is dus gebrekkig. De bezitter van het huis is op grond van artikel 6:174 BW aansprakelijk en verplicht de schade te vergoeden. Het maakt daarbij niet uit of de bezitter zelf iets verkeerd heeft gedaan. De bezitter is hoe dan ook aansprakelijk.

Lees hieronder alles over opstalaansprakelijkheid en over de opstalverzekering. Geen tijd? Bekijk de animatie in nog geen 2 minuten.

Opstalaansprakelijkheid in 2 minuten.

afbeelding bij animatie over opstalaansprakelijkheid 6:174 BW

Aansprakelijkheid eigenaar/bezitter opstal

De aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal geldt alleen voor de bezitter. Dat is meestal de eigenaar. De bezitter is degene die de opstal ‘voor zichzelf houdt’. Een huurder bijvoorbeeld, is niet de bezitter.

De wet gaat er vanuit dat degene die in de registers staat ingeschreven als eigenaar, tegelijkertijd ook de bezitter is van de opstal, tenzij wordt aangetoond dat dit niet juist is.

In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam bijvoorbeeld, werd geoordeeld dat de VVE in die zaak moest worden aangemerkt als bezitter in de zin van artikel 6:174 BW, terwijl zij niet de eigenaar was.  Klik hier voor meer informatie over deze uitspraak.

Meerdere bezitters

Er kunnen meerder bezitters zijn. Die zijn dan hoofdelijk aansprakelijk. Dat betekent dat een schade lijdende partij elke medebezitter aansprakelijk kan stellen voor de volledige schade.

Als één van de medebezitters zelf schade lijdt door een gebrek aan de opstal, dan kan de andere medebezitter aansprakelijk worden gesteld. Nog steeds geldt dan dat alle medebezitters evenveel moeten bijdragen aan de vergoeding van de schade. Zie hierover de uitspraak van de Hoge Raad uit 2010 (hangmat-arrest).

Opstal

Onder opstal worden verstaan gebouwen en werken, die duurzaam met de grond zijn verenigd. Dat kan direct zijn of via een ander gebouw of werk.

Een huis is natuurlijk een opstal, maar een riolering of kabel ook. Hoogspanningsmasten en wegen zijn opstallen, maar schuttingen, dakpannen, liften en zelfs dijken vallen onder het begrip opstal.

Is het tijdelijk gebouwd, of is het verplaatsbaar? Dan is het geen opstal.

Gebrekkige opstal

In de wet wordt de term ‘gebrek’ niet gebruikt. Het is lastig te definiëren. Wat men tegenwoordig beschouwt als gebrekkig, is over tien jaar misschien wel anders. Het hangt heel erg af van de omstandigheden van het geval. Waar wordt de opstal voor gebruikt, hoe oud is de opstal etc.

De wet hanteert daarom de volgende formulering: “een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen”. Deze formulering is tijdsbestendig en kan op iedere situatie worden toegepast. Het nadeel is dat men uiteraard van mening kan verschillen over de vraag wat men in de gegeven omstandigheden van een opstal mag eisen.

Als hierover discussie ontstaat, geeft de rechter zijn oordeel. Al die uitspraken van rechters in allerlei situaties geeft vervolgens een vrij bestendig beeld (jurisprudentie). Of een bepaalde opstal wel of niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, hangt dus in grote mate af van de jurisprudentie daarover.

Het gebrek moet wel de oorzaak zijn van de schade. Als er een andere oorzaak is of als de oorzaak onduidelijk is, dan kan er ook geen aansprakelijkheid zijn op grond van artikel 6:174 BW. Een voorbeeld is een brand in een gebouw waardoor naastgelegen gebouwen beschadigd raken. Als niet duidelijk is of de brand is veroorzaakt door een gebrek, dan is er geen opstalaansprakelijkheid. Zie hierover ook de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 26 november 2019.

Risicoaansprakelijkheid?

De opstalaansprakelijkheid wordt vaak een ‘risicoaansprakelijkheid’ genoemd. Dat komt omdat de bezitter bijna altijd aansprakelijk is, ook al heeft de bezitter zelf niets verkeerd gedaan.

De term risicoaansprakelijkheid is daarom op zich wel toepasselijk, maar net niet helemaal. De bezitter is immers toch niet altijd aansprakelijk. De wet biedt de bezitter de mogelijkheid om een verweer te voeren tegen aansprakelijkheid.

Dat mogelijke verweer staat in het tweede gedeelte van lid 1 van artikel 6:174 BW: de ‘tenzij-clausule’.

Tenzij-clausule

De bezitter is aansprakelijk, “tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend.”

Wat hier nog mee bedoeld? Met ‘de vorige afdeling’ wordt bedoeld de vorige afdeling in het wetboek. Die vorige afdeling gaat over aansprakelijkheid op grond van onrechtmatig handelen (onrechtmatige daad).

De bezitter is dus aansprakelijk, tenzij de bezitter niet aansprakelijk zou zijn op grond van onrechtmatige daad, indien de bezitter het gevaar kende toen het ontstond. Dit is het beste uit te leggen aan de hand van een voorbeeld.

Door een windstoot raakt een schoorsteen los, maar valt nog niet om. Er is nu sprake van een gebrekkige opstal dat gevaar voor personen of zaken oplevert. Als de schoorsteen vervolgens alsnog omwaait en schade veroorzaakt, dan is de bezitter aansprakelijk.

Maar als de bezitter hoe dan ook nooit op tijd maatregelen had kunnen nemen als hij zou hebben geweten dat de schoorsteen was los geraakt, dan zou hij niet aansprakelijk zijn op grond van onrechtmatige daad. Hij had dan immers geen tijd meer om de omgeving te waarschuwen, de straat af te zetten en hulp in te schakelen.

Kortom, de bezitter zou dan niets te verwijten zijn of hij zou een beroep kunnen doen op overmacht. Dan zou hij niet aansprakelijk zijn op grond van onrechtmatige daad en dan zegt de wet dus dat de bezitter ook niet aansprakelijk moet zijn, enkel en alleen vanwege het feit dat hij bezitter is.

Er zijn echter zelden gevallen waarin een bezitter met succes een beroep kan doen op deze ‘tenzij-clausule’. In de meeste gevallen is de bezitter dus gewoon aansprakelijk en om die reden is de term ‘risicoaansprakelijkheid’ niet heel ongepast.

Zelf als bezitter schade door eigen opstal?

Wat als een bezitter zelf schade oploopt door een gebrek aan een eigen opstal? De bezitter kan zich zelf niet aansprakelijk stellen, maar wel een eventuele medebezitter.

Artikel 6:174 BW vestigt ook risicoaansprakelijkheid ten aanzien van een medebezitter. De bezitter van een gebrekkige opstal is uit hoofde van artikel 6:174 BW ook aansprakelijk voor schade die als gevolg van dit gebrek wordt geleden door andere medebezitter(s).

Dit is door de Hoge Raad geoordeeld in het Hangmat-arrest uit 2010.

Een benadeelde medebezitter moet wel zelf dat gedeelte van de schade dragen dat overeenkomt met zijn aandeel in de opstal, zodat hij op grond van artikel 6:174 BW in zoverre geen aanspraak heeft op schadevergoeding jegens de andere bezitter(s).

Medebezitter en eigen schuld

Indien aan de zijde van de benadeelde medebezitter ook andere omstandigheden aan het ontstaan van de schade hebben bijgedragen, zoals eigen nalatigheid of onachtzaamheid, kan er aanleiding bestaan zijn schade op grond van artikel 6:101 BW voor een groter deel dan zijn aandeel in de opstal voor zijn rekening te laten.

Opstalverzekering

De opstalverzekering dekt niet alleen het risico op schade aan de opstal zelf, maar kan ook het risico op opstalaansprakelijkheid dekken. Het is sterk aan te raden een opstalverzekering af te sluiten die ook het risico op aansprakelijkheid dekt.

Een ‘normale’ aansprakelijkheidsverzekering dekt immers niet altijd ook de aansprakelijkheid voor opstallen.

Opstalverzekering verplicht?

Een opstalverzekering is niet verplicht, maar zoals gezegd wel sterk aan te raden. Als er een hypotheek is, dan zal de geldverstrekker (bijvoorbeeld de bank) wel als voorwaarde stellen dat een opstalverzekering wordt afgesloten. De opstal is immers het onderpand voor de lening en dat moet dan wel goed verzekerd zijn.

Opstalverzekering bij Vereniging van Eigenaren (VvE)?

Als u eigenaar bent van een appartement, dan is het vaak niet nodig een aparte opstalverzekering af te sluiten. De Vereniging van Eigenaren zal immers vaak een opstalverzekering hebben afgesloten voor de gehele opstal, dus voor alle appartementen in de opstal.

Zie dit geval waarin een eigenaar van een appartement dubbel premie betaalde, namelijk voor zowel een eigen opstalverzekering als voor de opstalverzekering via de VvE.

Vragen?

Heeft u vragen over de aansprakelijkheid voor opstallen of over de opstalverzekering? Neem vrijblijvend contact op en spreek direct met een advocaat gespecialiseerd in aansprakelijkheid, letselschade en verzekeringsrecht.

Salva Schaderecht | info@salvaschaderecht.nl | 085 800 8080 | Jansbuitensingel 7, 6811 AA Arnhem

foto van flat bij artikel over aansprakelijkheid opstal (artikel 6:174 BW)
Menu